Ab wann Eigenmietwert abgeschafft? Datum & Profiteure

Wer ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz besitzt, kennt das Prozedere: Jedes Jahr rechnet das Steueramt einen fiktiven Mietwert auf die eigene Immobilie an – und kassiert darauf Steuern. Dieses System, das Eigentümer seit Jahrzehnten ärgert, wird nun tatsächlich abgeschafft. Am 28. September 2025 hat die Stimmbevölkerung mit 57,73 Prozent Ja-Stimmen den Systemwechsel beschlossen. Was ab 2029 steuerlich auf Eigentümer zukommt und wer am meisten profitiert, zeigt dieser Dossierüberblick auf Basis der UBS-Analyse und offizieller Quellen.

Abstimmungsdatum: 28. September 2025 ·
Zustimmungsanteil: 57,73 % ·
Inkrafttreten der Reform: 1. Januar 2029 ·
Übergangsphase bis: Ende 2028 ·
Abzug der Unterhaltskosten: entfällt ebenfalls per 2029

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Fakten zur Reform zusammen.

Ab wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Die wichtigste Frage zuerst: Der Systemwechsel tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Das hat der Bundesrat nach der Annahme der Reform am 28. September 2025 beschlossen (Eidgenössisches Finanzdepartement). Die Übergangsphase gilt bis Ende 2028 – in dieser Zeit müssen die Kantone ihre Steuergesetze anpassen.

Wann ist der genaue Stichtag für die Abschaffung?

• Volksabstimmung: 28. September 2025 (HEV Schweiz)
• Inkraftsetzung durch Bundesrat: April 2026 (Eidgenössisches Finanzdepartement)
• Erster Steuerzeitraum ohne Eigenmietwert: Steuerjahr 2029

Gibt es eine Übergangsfrist bis zur Abschaffung?

Ja. Bis mindestens Ende 2028 bleibt die bisherige Regelung in Kraft, wie der Kanton Aargau bestätigt. Der HEV Schweiz hatte ursprünglich ein Inkrafttreten per 1. Januar 2028 als optimistisches Szenario genannt (HEV Schweiz). Der Bundesrat entschied sich für den 1. Januar 2029, um den Kantonen genügend Zeit für die gesetzliche Umsetzung zu geben.

Die Implikation: Wer 2028 noch Steuern auf den Eigenmietwert zahlt, muss warten – die Entlastung kommt erst 2029.

Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Nicht alle Eigentümer werden gleich stark entlastet. Die UBS-Analyse zeigt ein klares Muster: Besonders Haushalte mit einem hohen Eigenmietwert und tiefem Hypothekarzins profitieren überproportional. Das sind oft Eigentümer in teuren Lagen mit tiefen Schulden.

Profitiert die obere Mittelschicht besonders stark?

Laut UBS profitieren vor allem steuerlich bessergestellte Eigentümer. Der Grund: Je höher der fiktive Mietwert und je tiefer die abziehbaren Hypothekarzinsen, desto grösser der Steuervorteil durch die Abschaffung. Bei einem durchschnittlichen Hypothekarzins von 1,5 Prozent schätzt die BKB eine Steuerminderung, die regional sehr unterschiedlich ausfällt.

Welche Haushalte zahlen künftig weniger Steuern?

• Eigentümer mit hohem Eigenmietwert (teure Lagen, grosse Liegenschaften)
• Haushalte mit niedrigen Hypothekarzinsen (wenig Fremdkapital)
• Steuerpflichtige in Kantonen mit hohen Steuersätzen (progressionsbedingt stärkere Entlastung)

Eigentümer von Ferienwohnungen sind ausgenommen – für sie bleibt die Besteuerung des Eigenmietwerts bestehen (UBS).

Das Muster: Die Entlastung wirkt wie eine Steuersenkung für gut situierte Eigenheimkäufer, während Mieter und Eigentümer mit hohen Schulden kaum profitieren.

Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für mich?

Für Eigentümer selbstgenutzter Wohnliegenschaften ändert sich die Steuerberechnung grundlegend. Die Besteuerung erfolgt dann nur noch über das Einkommen – der fiktive Mietwert fällt weg. Dafür entfallen auch die Abzüge für Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen (UBS).

Welche Abzüge fallen ebenfalls weg?

• Hypothekarzinsen: nicht mehr abziehbar ab 2029 (Bank Cler / BEKB)
• Unterhaltskosten: entfallen ebenfalls per 2029 (UBS)
• Schuldzinsen: künftig nur noch begrenzt abzugsfähig (Bank Cler / BEKB)

Wie wird die Steuerlast künftig berechnet?

Eine neue Regelung für Renovationen wird erwartet, ist aber noch nicht abschliessend formuliert. Die UBS erwähnt für Ersterwerbende einen eingeschränkten Schuldzinsenabzug im ersten Jahr von maximal 10.000 Franken bei Verheirateten beziehungsweise 5.000 Franken sonst. Der maximal abzugsfähige Betrag reduziert sich in den Folgejahren jährlich um 10 Prozent des Höchstbetrags.

Der Trade-off: Wer heute viele Schuldzinsen abzieht, verliert diesen Steuervorteil schrittweise über zehn Jahre.

Was sind die Nachteile der Eigenmietwert-Abschaffung?

Die Abschaffung bringt nicht nur Gewinner. Eigentümer mit tiefem Eigenmietwert und hohen Schuldzinsen könnten künftig mehr Steuern zahlen (BKB). Das betrifft vor allem Haushalte, die ihre Immobilie stark fremdfinanziert haben und in einer günstigen Lage wohnen.

Welche Steuerausfälle entstehen dem Staat?

Der Staat erwartet Steuerausfälle von mehreren 100 Millionen Franken. Die BKB schätzt bei einem durchschnittlichen Hypothekarzins von 1,5 Prozent ein Minus von rund 1,8 Milliarden Franken jährlich, davon 400 Millionen bei der direkten Bundessteuer. Die UBS-nahe Berichterstattung auf finews nennt Steuerausfälle auf allen Staatsebenen von 1 bis 1,5 Prozent der gesamten Steuererträge.

Wer zahlt möglicherweise mehr Steuern?

• Eigentümer mit tiefem Eigenmietwert und hohen Schuldzinsen
• Haushalte mit geringem Eigenkapital (hohe Fremdfinanzierung)
• Steuerpflichtige in Kantonen ohne Ausgleichsmassnahmen

Kantone können Ausgleichsmassnahmen ergreifen, um die Steuerausfälle zu kompensieren – etwa durch höhere Grundstückgewinnsteuern oder angepasste Tarife.

Die Konsequenz: Der Staat verliert Einnahmen, die er anderswo kompensieren muss – entweder durch höhere Steuern oder durch Leistungskürzungen.

Wie ist der aktuelle Stand zur Abschaffung des Eigenmietwerts?

Der Bundesrat setzte die Abschaffung per 1. Januar 2029 in Kraft (Eidgenössisches Finanzdepartement). Die Reform ist seit April 2026 beschlossen. HEV Schweiz hat gegen Fristen interveniert, aber der Zeitplan steht.

Hat der Bundesrat die Umsetzung bereits beschlossen?

Ja. Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung sieht vor, den Eigenmietwert abzuschaffen und im Gegenzug Abzugsmöglichkeiten einzuschränken (Eidgenössisches Finanzdepartement). Die Kantone sind nun in der Pflicht, ihre Steuergesetze anzupassen.

Wann wird die Reform definitiv umgesetzt?

Der definitive Vollzug beginnt am 1. Januar 2029. Bis dahin läuft die Übergangsphase, in der die Kantone die neuen Regelungen einführen. Die UBS weist darauf hin, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts dauerhaft für die selbstgenutzte Erst- oder Zweitliegenschaft wirkt.

Was das bedeutet: Der Countdown läuft – bis 2029 haben Eigentümer Zeit, ihre Steuerstrategie anzupassen.

Zeitleiste

• 28. September 2025 – Volksabstimmung: Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts (HEV Schweiz)
• April 2026 – Bundesrat setzt Reform per 1. Januar 2029 in Kraft (EFD)
• 2026–2028 – Übergangsphase: Kantone passen Steuergesetze an
• 1. Januar 2029 – Abschaffung des Eigenmietwerts tritt in Kraft

«Der Systemwechsel stellt die Weichen für eine faire Besteuerung von Wohneigentum – die Reform entlastet Eigentümer und vereinfacht das Steuersystem.»

– Bundesrat (offizielle Mitteilung, EFD)

«Wir verzichten auf eine Erhöhung des Eigenmietwerts, um die Abschaffung nicht zu unterlaufen. Die Reform muss für alle Eigentümer spürbar werden.»

– Finanzdirektion Kanton Bern (Stellungnahme)

«Die Abschaffung begünstigt vor allem Haushalte in den oberen Einkommenssegmenten mit tiefen Hypothekarzinsen.»

– UBS Schweiz (Studie zum Eigenmietwert, UBS)

Für Eigentümer in der Schweiz ist die Entscheidung klar: Wer bis 2029 seine Finanzierung umstellt und Schulden reduziert, profitiert von der Entlastung. Wer auf hohe Fremdfinanzierung setzt, muss mit höheren Steuerkosten rechnen – oder mit kantonalen Ausgleichsmassnahmen.

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